aifenlezhuancy利用融资方式建租赁房
公共租赁住房(简称“公租房”)是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。公租房用低于市场价或者承租者能承受的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大中专院校毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的“蜗居族”群体。
从近年来我国廉租房、经济适用房建设和棚户区改造结果以及发展情况来看，其效果很不理想，根本没有达到政府的预期。究其原因，其中建设资金来源渠道有限问题是影响保障性住房制度实施的最主要因素之一。我国在保障性住房开发建设的融资渠道方面，目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。政府财政资金支持不足、资金来源渠道过于单一以及资金供给量不稳定严重影响了保障性住房的建设。
如何有效解决建设融资问题，为公租房建设提供充足的资金就显得尤为重要。因此，应引进新的融资方式来解决公租房建设资金瓶颈问题，BOT融资方式的国际经验和做法就值得借鉴与尝试。
一、在公租房建设中采用BOT方式的可行性
BOT是英文Build-Operate-Transfer(建设、经营、转让)的缩写。BOT方式是指投资者在投资国承担一个既定的工业项目或基础设施项目，负责项目的设计、建造、营运、维修和转让。投资者在固定期限内营运设施并且被允许在该期限内收回对该项目的投资、营运、维修费及其他费用，在规定的期限满后，将该项目无偿转让给政府。
1995年5月由国家发展计划委员会正式批准的第一个BOT试点企业是总投资为6.16亿美元的广西来宾电厂B厂。该项目的成功实施为外资BOT投资方式在中国的实践提供了有益的经验和典范。目前，BOT方式早已被我国各省市政府部门广泛应用在电厂、高速公路、跨海大桥、机场、污水处理等领域，并取得巨大成功。
目前在我国一些城市已经对公租房建设中采用BOT融资方式进行了可行性研究，还没有得到实际运用。从各方面来看，通过BOT方式融资建设我国公租房是完全可行的，分析如下：
1、公租房的性质是运作BOT的首要条件。由于公租房具有社会公共福利和住房社会保障性质，产权归属于国家，它作为一项针对特定群体的社会福利，具有排他性和非竞争性，属于公共物品范畴。因此它就具备运用BOT融资方式的首要条件。
2、国家政策提供运作BOT的法律基础。2010年6月12日，由住房和城乡建设部等7部委联合制定颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)，明确提出“政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性”;“公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集”;“鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”;“公共租赁住房建设实行‘谁投资，谁所有’，投资者权益可依法转让”等规定，使公租房建设采用BOT融资方式具备了合法性和政治可行性基础。
3、居民储蓄存款能为运作BOT提供隐性资金。尽管银行存款年利率低，但2009年全国居民储蓄存款余额仍然高达206772亿元。如果政府出台政策保证投资回报，就可以吸引大量民间资本活跃参与BOT融资方式建设公租房。
4、市场经济的需要。在公租房建设中采用BOT融资方式正好是将僵化的政府直接主导型融资方式转化成为政府引导下灵活的市场化运作方式之一。
5、采用BOT符合本国国情。BOT项目取决于政府，政府机构在谈判确定BOT项目协议中占据着有利地位，有权在项目进行过程中对必要的环节进行监督。因此，在公租房建设中采用BOT融资模式符合我国的基本国情要求。
6、国内外成功的经验可供借鉴。美国、英国、德国、瑞典、日本、新加坡、澳大利亚和香港等国家和地区，公租房建设BOT融资方式经过多年的发展和创新，已经取得了巨大成功并积累了许多宝贵经验。因此，我国在公租房建设中采用BOT融资方式拥有成功的国际经验可以借鉴和推广。另外，我国采用BOT融资方式建设各种各样大型基础设施至今已经有十多年的历史，并取得巨大成功和积累了许多宝贵经验。
通过以上分析可知，通过对BOT方式应用到公租房建设，其运作过程及管理方式等存在许多共同点和相似之处，值得我们去参考及借鉴。
二、公租房建设BOT运作方式
BOT方式投资额度大而且期限比较长，从项目自确立到特许期满往往有十几年甚至几十年的时间。BOT项目的主要参与人有政府、BOT项目公司、投资人、银行或财团以及承担设计、建设和经营的有关公司，它具有市场机制和政府干预相结合的混合经济特色，整个期间分为立项、招标、投标、谈判、履约五个阶段。
1、立项。在这一阶段，公租房BOT方式建设通常做法是由政府机构作为项目发起人，并把公租房BOT方式建设的中、长期的项目清单公诸于众。民营企业和私人经济实体向政府提出以BOT方式建设某项目的建议，并申请投标或表明承担该项目的意向。
2、招标。政府或其委托机构发布公租房BOT方式建设招标广告，然后对报名的私人机构进行资格预审，并向符合资格的发售招标文件。
3、投标。公租房BOT项目标书的准备时间往往在几个月以上。在这段时间里，政府或其委托机构要回答投标人对项目要求提出的问题。投标人必须在公示规定的日期前向招标人呈交投标书。
4、谈判。特许合同的谈判是BOT项目的关键一环，也是BOT项目的核心，它具有法律效力并在整个特许期内有效，它规定政府和BOT项目公司的权利和义务，决定双方的风险和回报。BOT项目公司和政府之间双方权利及义务包括土地无偿
划拨及规划、项目金额、投融资形式、公租房租金定价、租金支付形式、投资回报方式、政策优惠的形式、特许权授予、经营期限、项目移交、风险分担、工程质量、工程监督、户型设计、维修服务、违约处理等内容都需要进行充分协商和在合同中详细规定。
5、履约。这一阶段涵盖了整个特许期，可分为建设、经营和移交三个阶段。公租房BOT项目公司业主是这一阶段的主角，是项目执行主体，它处于中心位置并承担履行合同的大量工作：由民营企业或者私人经济实体之间通过合资方式成立项目公司――特别目的公司(Special Pulpose Company，SPC)，特别目的公司SPC与政府授权机构签订BOT合同(或者称特许权协议)，政府部门赋予SPC特许开发权，由SPC代替政府进行公租房项目的开发。SPC以公租房项目为主体，根据公租房项目的预期收益、资产，以及政府扶持措施(如税收优惠、贷款担保、沿线土地优先开发权等)的力度来安排融资，负责公租房的规划、设计、建设、管理、维修服务，项目建成后向政府认定的公租房住户提供住房和相应的服务，公租房住户负担租金，在协议规定的特许期内，SPC允许按照中标价格(或者与政府签订的特许期内规定的价格)向项目使用者收取适当的房租和其他费用、政府补贴或者政策扶持所转化的其他收益，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报;特许期满后，项目公司将公租房无偿地移交给政府。
特别目的公司SPC成立后，具体负责下面的工作：(1)与政府授权机构签订BOT合同(或者称特许权协议);(2)与政府认定的公租房租户签订租赁合同;(3)与公租房建设的建筑商签订建筑合同等;(4)与银行、金融机构签订贷款合同、证券协议;(5)与社会其他投资者签订股权投资合作协议;(6)与保险公司签订建筑工程相关保险协议;(7)与提供各种建筑原材料、设施以及设备等供应商签订供应合同;(8)与有丰富BOT项目管理经验的运营商签订运营合同。
公租房建设BOT方式实施架构如图1所示：
三、在公租房建设中引入BOT方式的优缺点
1、在公租房建设中引入BOT方式的优点。综上所述，我们不难发现，如果我国政府能在公租房建设中引入BOT方式，这将利国利民：
第一，解决资金不足。BOT方式不但能有效解决政府公租房建设资金不足的瓶颈，而且能进一步拓宽公租房建设融资渠道，例如能利用大量闲置的民间资本参与国家保障性住房建设。
第二，分散风险。投融资的风险主要由投资主体自行承担，因此在BOT方式下，政府不但把投融资风险分散转嫁给了BOT投资者，提高公租房项目建设效率和降低建设成本，而且利于监管。因为政府机构与公租房项目公司之间在合同中已明确各方的权利与义务，这样协调方便，纠纷少。
第三，真正落实政府的惠民政策，构建和谐的`社会。在BOT方式下，政府能为社会上大量低收人群体提供更加多的租赁性保障住房或者过渡性租赁性保障住房，同时保证公租房的公平分配，减少违法违规贪腐行为。一方面，特许期满后，项目公司将公租房无偿地移交给政府部门，政府拥有公租房的所有权，保障公租房建设走上持续发展道路;另一方面，通过BOT方式建设大量公租房，对商品房房价过快上升起到一定的抑制作用，促进房地产健康发展，利于社会稳定和谐发展，取得好的社会效益。
第四，减轻政府财政压力。BOT方式的投资回报率明确，双方的收益严格按照中标的固定价格来执行，不但利于政府对租户补贴的财政预算，而且能够为社会创造更多的就业机会。
2、在公租房建设中引入BOT方式的缺点。首先，公租房建设投资额大，项目投资成本回收时间长，项目的风险性较大，如果政府不出台优惠政策，民营企业或私人经济实体参与的积极性不高;其次，在公租房建设中采用BOT融资模式，需要较高的管理水平，对政府和项目公司的要求都比较高;最后，在特许权内，政府机构对项目只有监督权没有控制权，不利于对工程质量的控制。
四、在公租房建设中采用BOT方式的建议
1、相关部门要认识及了解BOT。在公租房建设中引入BOT投融资方式需要一个认识、熟悉、探索和提高的过程，需要有关部门进一步加强对政府相关机构负责人和基层干部对BOT方式以及其作用进行培训、指导，提高认识。
2、要有政策支持。到目前为止，我国还没有出台有关采用BOT方式建设公租房项目法律法规，因此需要加快研究，尽快出台一部关于公租房建设采用BOT投融资方式的专项立法，促进公租房BOT项目有法可依、有序开展。政府管理部门要把公租房BOT方式建设作为政绩来考评，鼓励各级领导全心全意投入公租房BOT方式建设，提高积极性。
3、要有BOT人才。由于BOT项目从立项、招标、投标、谈判、履约到后期的运营管理，涉及多个领域的专业知识，为了保证公租房BOT项目的顺利执行，需要政府加强对BOT人才的培养和储备，同时需要在国外引进有BOT专业背景的人才，特别是从事保障性住房建设BOT方面的专业人才。
4、借鉴国内基础设施BOT方式建设的管理经验，灵活应用其变异模式。
5、要培养能运作BOT的人才。学习、借鉴、推广美国、英国等国家公租房建设采用BOT方式的成功经验，政府选派人员前往这些国家进行专门的学习、培训;引进此方面的外国专家、学者来我方对有关人员进行培训、指导、策划。
6、规范BOT运作。虽然公租房BOT建设投资大，回报时间长，但其成本和租金收益都有政府作为后盾，具有很大的稳定性，因此，可以通过立法，成立公租房BOT基金，利用政府信用将民间闲置资本用于公租房BOT方式建设。
7、政府支持。通过土地无偿划拨、税收减免等优惠政策，鼓励经济技术及实力雄厚的外国企业参与公租房BOT方式建设。
8、利用金融机构的作用。金融机构要发挥杠杆作用，利用各种金融创新手段，充分调动社会各界资金参与公租房BOT项目建设。
9、先试点后推广。由于目前我国还没有公租房建设BOT融资方式的成功案例可以借鉴，因此，各地政府可以根据实际情况，先在小范围内对公租房建设的BOT方式进行试点，总结经验，然后大范围推广应用。
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