aifenlezhuancy我国房地产融资现状
一、我国房地产融资现状
(一)资金来源渠道
从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是夹层融资;六是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式;七是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种;八是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。
(二)资金来源总量
从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2010年1～5月房地产开发本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰;实力稍雄厚的，在资金供给上虽能勉强维持，但也是捉襟见肘，举步维艰。2008年金融危机影响房地产行业的一个渠道是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，部分房地产开发企业面临生存问题。
(三)资金来源结构
从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自 筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。2009年本年资金来源57127.6亿元，其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，2009年其他资金来源达到了27459.2亿元，占全年资金来源48.07%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，2009年达到了17906亿元，相比2008年增长30.07%，2009年增长16.94%，增长速度有所减缓;国内贷款则占据着第三位的资金来源，2009年银行贷款部分达到11292.7亿元，与2008年相比增长了48.48%。以后，应该适当加大利用外资、外商直接投资等，改变目前三足鼎立的局势。
二、房地产企业融资特点
房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，尤总总结房地产企业在融资活动中具有如下特点：
一是开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的.资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。
二是政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。
三是融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。
四是财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。
【我国房地产融资现状】