aifenlezhuancy新形势下房地产行业企业所得税汇算清缴
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了!较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，YJBYS创业网结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
新报表解读及汇算清缴操作实务
2014年11月，国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》的公告(国家税务总局公告2014年第63号)出台。对企业所得税报表进行了全面修订与调整。自2015年1月1日起，该报表正式施行，并于2016年1月18日对“所得税年度纳税申报表”中的部分申报表进行了修改。修订后的申报表主要体现出以下特点：
1、报表由原来的16张增加到41张，数量增多，信息量加大，整体内容更加复杂;
2、报表结构变化明显，表中各项指标内容变化较大，需要进行全新的定义与理解;
3、报表填写的弹性原则加大，合理选择填写报表有助于提高清缴工作的效率。
为了使广大房地产行业纳税人对新报表能够正确理解、准确填报，顺利完成2015年度的企业所得税汇算清缴工作，特开设此次培训课程。
此次课程，将选取一部分与房地产行业关系密切的报表进行解读与分析，并采取“辅导说明、政策分析、实务操作”相结合的教学方式来进行。能够充分满足广大房地产行业纳税人回避税收风险，维护自身合法权益的需要。
适合房地产行业老板、财务总监以及各个阶层的领导和专门从事财务、税收工作的人员学习与参考。同时，此课程除了在收入、成本处理上以房地产行业政策为主、税收优惠部分(根据房地产企业需要)稍有省略以外(此部分可以根据需要适当调整)，其他部分全部按照企业所得税通用政策讲解，对房地产行业以外的其他行业照样有较强的参考和指导价值，因此，它也是一门通用课程。
1、报表修改说明及其注意事项
2、报表填写及其相关政策解析
《企业基础信息表》
报表解读：报表填写事项、报表填写原则和技巧。
《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》
新报表解读：报表适用范围、报表结构内容、报表信息来源、差异处理原则、直接填列项目。
《一般企业收入明细表》
(1)新报表解读：非货币性资产交换业务应视不同情况分别处理。(2)税收政策分析：完工产品确认的条件、开发产品销售收入的组成、开发产品销售收入确认的时间和方法、买一赠一的税务处理。(3)案例分析：
【案例1】按揭贷款收入的税务处理及报表填写
【案例2】四种代销模式的会计核算、税务处理及报表填写
【案例3】买一赠一业务销售收入的计算与合理分配及报表填写
《一般企业成本支出明细表》
(1)新报表解读：与《一般企业收入明细表》相匹配。(2)税收政策分析：房地产业成本与费用的划分、开发产品计税成本的计算。(3)案例分析：
【案例4】六项原则、四种方法在计税成本确认与分配中的合理应用与报表填写。
【案例5】以两种不同的非货币交易方式取得土地，土地成本的不同处理及报表填写。
【案例6】“会计成本对象”与“计税成本对象”区别在哪里，计税成本如何让确认，报表如何填写。
《期间费用明细表》
新报表解读：本报表的出现可能会改变企业会计核算的习惯。
【案例7】期间费用的确认及报表填写。
《纳税调整项目明细表》
(1)新报表解读：①根据其他附表填列的纳税调整事项。②需要直接填列的纳税调整事项：按权益法核算长期股权投资对初始投资成本调整确认收益、交易性金融资产初始投资调整、公允价值变动损益、不征税收入、销售折扣折让和退回、业务招待费支出、与未实现融资收益相关在当期确认的财务费用……。(2)税收政策分析：历史成本原则;不征税收入的界定;销售折扣的处置;筹建期业务招待费的处理;统借统还利息、关联方利息、非金融机构及个人借款利息的处置、(3)案例分析：
【案例8】“按权益法核算长期股权投资对初始投资成本调整确认收益”的会计核算、纳税调整及报表填写。
【案例9】与金融资产、金融负债相关的交易费用的会计处理、纳税调整及报表填写。
【案例10】公允价值变动的会计核算、纳税调整与报表填写。
【案例11】关联方权益性投资、债权性投资的会计核算与借款费用的计算扣除、纳税调整及报表填写。
【案例12】以售后回购、售后回租方式销售开发产品，融资费用的会计核算与纳税调整及报表填写。
《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》
(1)新报表解读：填报视同销售行为、销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务;广告费、业务宣传费、业务招待费计算依据=主表第1行+A105010第1行+A105010第23行-A105010第27行.(2)税收政策解析：视同销售收入的确认、预售收入的所得税处理。(3)案例分析：
【案例13】“本年新增预售收入”与“结转至本年完工产品收入的以前年度预售收入”的纳税调整与报表填写。
《未按权责发生制原则确认收入纳税调整明细表》
(1)新报表解读：填报会计上按照权责发生制处理、税收上不按照权责发生制处理形成的差异;符合不征税条件的政府补助本表不调整，在《专项用途财政性资金》(A105040)中调整。(2)税收政策解析：权益性投资收益收入确认时间、利息收入确认时间、租金收入确认时间、特许权使用费收入确认时间、分期收款方式销售货物收入确认时间、政府补助收入确认时间。(3)案例分析：
【案例14】取得政府“土地返还款”的会计核算与纳税调整及报表填写。
《投资收益纳税调整明细表》
(1)新报表解读：本表只反映税会差异，不反应税收优惠，优惠在“税收优惠”报表反映;只反映投资收益，不反应投资损失，损失在《资产损失》报表反映。(2)税收政策解析：投资资产的计税基础、投资持有收益的确认、投资处置收益的确认。(3)案例分析：
【案例15】投资持有期间，被投资单位实现利润、宣告发放股利，投资单位的会计核算、纳税调整与报表填写。
【案例16】投资转让所得、取得被投资企业清算所得的会计核算、纳税调整及报表填写。
《专项用途财政资金纳税调整明细表》
(1)新报表解读：资本化支出形成的资产折旧、摊销不在本表中反映，在A1050800中调整。(2)税收政策解析：一般财政性资金的税务处理，符合不征税条件的财政性资金的税务处理。
【案例17】取得符合不征税条件的与收益相关的政府补助资金，到期前、到期后的会计核算、纳税调整及报表填写。
《职工薪酬纳税调整明细表》
(1)新报表解读：填列所有薪酬类支出及其调整情况。(2)税收政策解析：合理的工资薪金、工资薪金总额由哪些元素组成、职工福利费的列支范围、补充养老保险补充医疗保险的扣除、临时工工资的处理。
《广告费和业务宣传费快年度纳税调整明细表》
(1)新报表解读：标题格式变化说明。(2)税收政策解析：广告费业务宣传费扣除依据的新变化、筹建期间广告费业务宣传费应如何扣除、关联企业分摊的广告费业务宣传费是否允许扣除、广告费业务宣传费支出包括哪些内容、广告费业务宣传费应取得社么票据。(3)案例分析：
【案例18】企业“当年”和“以前年度”发生的广告费业务宣传费的何计算扣除、纳税调整及报表填写。
《捐赠支出纳税调整明细表》
(1)新报表解读：税法规定予以全额扣除的公益性捐赠不在本表填报。(2)税收政策解析：公益性捐赠的范围、公益性捐赠的标准、什么是公益事业、什么是公益性群众团体。
《资产折旧、摊销情况及纳税调整明细表》
(1)新报表解读：第41张表是哪张表。(2)税收政策解析：企业资产的计税基础、融资资产的税务处理、搬迁资产的税务处理、划入资产的税务处理、无形资产摊销年限的特殊规定、政策性搬迁置换土地的税务处理、长期待摊费的种类及摊销年限的确定、开办费的税务处理
《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》、《资产损失(专项损失)税前扣除及纳税调整明细表》
(1)新报表解读：投资损失属于资产损失的一部分。(2)税收政策解析：清单申报资产损失、转向申报资产损失、货币资产损失、非货币资产损失、投资损失、其他其资产损失。
《企业重组纳税调整明细表》
(1)新报表解读：发生债务业务且选择特殊性税务处理的纳税人，重组日所属纳税年度的以后纳税年度，也在本表进行债务重组的纳税调整;除上述债务重组所得可以分期确认应纳税所得额的企业重组外，其他涉及资产计税基础与会计核算成本差异调整的企业重组，本表不作调整，在《折旧、摊销》(A105080)中调整。(2)税收政策解析：企业重组的一般性税务处理、企业重组的特殊性税务处理、一般性处理与特殊性处理在适用中的区别、特殊性企业重组条件的新变化。(3)案例分析：
【案例19】企业以“债转股“的形式进行债务清偿，应如何进行会计核算、纳税调整及报表填写。
《政策性搬迁纳税调整明细表》
(1)新报表解读：在班前完成年度及以后对损失分期扣除的年度填报。(2)税收政策解析：政策性搬迁的适用范围、政策性搬迁收入的确认、政策性搬迁支出的确认、政策性搬迁资产的处置、政策性搬迁所得(损失)的处理。(3)案例分析：
【案例20】取得政策性搬收入、发生政策性搬迁支出，在搬迁完成、未完成年度应怎样进行会计核算、纳税调整及报表填写。
《企业所得税弥补亏损明细表》
(1)新报表解读：表中概念名称有所调整。(2)税收政策解析：可弥补亏损额的确认、弥补年限的.确认、查增所得额弥补亏损的确认、企业重组中亏损弥补的确认、政策性搬迁弥补亏损的税务处理。(3)案例分析：
【案例21】企业以前年度发生正常亏损，在以后年度应如何确认并及时弥补，应如何进行纳税调整及报表填写。
《免税、减计收入及加计扣除优惠明细表》、《符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益优惠明细表》(针对其他行业学员的需要，此处可以扩充到其他“税收优惠”明细表)
(1)新报表解读：房地产企业涉及的免税项目不多。 (2)税收政策解析：①国债利息收入的税务处理：国债利息收入的计算、国债利息收入确认的时间、国债利息收入的免税规定;②国债转让收入的税务处理：国债转收益(损失)的计算、国债转让收入确认的时间、国债转让成本的确定、国债转让损益的税务处理;③取得地方政府债券的税务处理;④残疾人工资加计扣除;⑤免税的权益性投资收益;⑥企业清算、撤回或者减少投资取得被投资单位资产的税务处理;⑦以股权溢价转增股本的税务处理。
《境外所得税收抵免明细表》、《境外所得纳税调整后所得明细表》、《境外分支机构弥补亏损明细表》、《跨年度结转抵免境外所得税明细表》
(1)新报表解读：表中各项的含义。(2)税收政策解析：境外所得、已在境外缴纳的所得税税额、抵免限额、直接抵免、间接抵免、实际亏损额的计算、非实际亏损额的计算、境外所得税抵免建议计算方法。(3)案例分析：
【案例22】境外长期股权投资亏损弥补、所得税抵免计算，以及纳税调整和报表填写操作实务。
《跨地区经营汇总纳税企业年度分摊企业所得税明细表》、《企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》
(1)新报表解读：汇总纳税申报的作用。 (2)税收政策解析： 跨地区经营汇总纳税企业的范围;跨地区经营汇总纳税企业的所得税管理办法;就地预缴企业所得税的企业;不就地预缴企业所得税的企业;总机构分摊所得税额、财政集中分配所得税额、总机构所属分支机构分摊所得税额的计算比例和计算方法。(3)案例分析：
【案例23】汇总纳税企业分摊预缴税款、分摊汇算清缴税款计算与报表填写操作实务。
【新形势下房地产行业企业所得税汇算清缴】